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Voici les différentes étapes, les formalités notariales, la nature du démembrement, les avantages fiscaux ainsi que l’accompagnement nécessaire pour que cette transmission patrimoniale soit bien menée.
La donation en nue-propriété est un outil de transmission patrimoniale qui permet de donner un bien tout en en conservant l’usufruit. Ce mécanisme, souvent utilisé pour anticiper une succession, consiste à répartir entre le donateur et le bénéficiaire les droits attachés à un bien immobilier ou mobilier.
L’objectif ? Transmettre une partie de son patrimoine dans un cadre fiscal avantageux, en réduisant notamment les droits de donation ou de succession. Cette stratégie, courante dans une gestion patrimoniale de long terme, permet d’aider ses héritiers (enfants, petits-enfants…) tout en optimisant la fiscalité.
Zoom sur le fonctionnement du démembrement, les formalités notariales, les bénéfices fiscaux ainsi que l’accompagnement à prévoir pour sécuriser cette démarche.
Avant de procéder à une donation en nue-propriété, il convient de vérifier les abattements fiscaux encore disponibles, en fonction des donations antérieures consenties. En effet, l’administration fiscale prévoit des abattements qui s’appliquent tous les quinze ans pour une donation entre un donateur et un donataire, selon le lien de parenté.
Par exemple, à l’heure actuelle (2026), chaque parent à la possibilité de donner jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants sur une période de 15 ans, en étant exonéré de droits de mutation.
En préparant la transmission de votre patrimoine, vous devez ainsi tenir compte des donations manuelles antérieures : un don manuel (somme d’argent, valeurs mobilières, objets…) peut être taxable si une donation postérieure est effectuée entre les mêmes personnes dans les 15 ans : c’est la règle du rappel fiscal.
Cette étape de vérification est essentielle pour éviter que la donation en nue-propriété ne soit soumise à une taxation plus lourde, ou qu’elle mobilise un abattement déjà épuisé.
Il existe différentes formes de transmission patrimoniale :
La donation en nue-propriété entre vifs nécessite un acte notarié lorsqu’il s’agit de biens immobiliers ou d’immeubles.
Réaliser un don manuel sans aucune formalité, bien que plus simple, présente des risques de rappel et redressement si une donation est faite entre les mêmes parties dans les 15 ans : par mesure de sécurité et de transparence, le don manuel doit être déclaré et peut être soumis aux droits de mutation.
Dans une stratégie de transmission, il convient donc de distinguer clairement la nature de l’opération (donation simple, donation en nue-propriété, don manuel) et d’anticiper l’impact sur le calcul des droits, les abattements, la fiscalité, en tenant compte du lien de parenté, de la valeur des biens donnés et de l’avantage successoral que l’on souhaite éventuellement donner.
L’intervention d’un notaire est obligatoire dans plusieurs cas, notamment pour :
Ainsi, pour une donation en nue-propriété portant sur un bien immobilier ou un bien donné aux enfants ou petits-enfants avec réserve d’usufruit, il convient de passer par acte notarié pour que l’opération soit publiée au fichier immobilier et pleinement opposable, notamment aux héritiers réservataires. Le notaire veille aussi à l’enregistrement auprès de l’administration fiscale
Le notaire joue un rôle central : il conseille notamment au regard du régime matrimonial du donateur, sur la part réservataire des héritiers (descendants, à défaut conjoint) et veille à ce que l’« acte de donation » soit conforme aux dispositions du Code civil et du Code général des impôts.
Pour éviter qu’une donation ne soit ultérieurement contestée notamment au décès du donateur, le notaire alerte les parties au sujet de la quotité disponible, les donations antérieures, les droits des héritiers réservataires et rédige un acte clair sur ces points.
La donation en nue-propriété repose sur le principe du démembrement de propriété : la pleine propriété se compose de l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) et de la nue-propriété (droit de disposer du bien, par exemple le vendre).
Dans une donation avec réserve d’usufruit, le donateur reste usufruitier et attribue au bénéficiaire (ou bénéficiaires) la nue-propriété du bien. Le nu-propriétaire ne peut pas percevoir immédiatement les loyers ou en jouir, mais deviendra plein propriétaire automatiquement au décès du donateur, sans formalité et sans taxation supplémentaire.
Ce mécanisme permet au donateur de continuer à jouir du bien, à percevoir des loyers, ou à y habiter, tout en transmettant une part de son patrimoine (les biens transmis) en nue-propriété. Il s’agit d’un levier patrimonial puissant pour optimiser la transmission à ses enfants ou petits-enfants par exemple.
Tous types de biens peuvent faire l’objet d’une donation en nue-propriété : biens immobiliers (maison, appartement, immeuble locatif) ou biens mobiliers (sommes d’argent, livrets d’épargne, portefeuille de valeurs mobilières, parts sociales, voitures, bijoux).
La donation de parts d’une société civile immobilière (SCI) en démembrement, par exemple, permet de transmettre progressivement un patrimoine tout en conservant la gestion de celui-ci. Il est donc possible de transmettre à son fils ou à ses petits-enfants la nue-propriété de parts de SCI, tout en conservant l’usufruit et donc la jouissance ou les revenus des biens détenus.
Cette stratégie dégage des effets fiscaux intéressants en matière de droits de mutation et de taxation successorale.
L’un des intérêts majeurs de la donation en nue-propriété réside dans le fait que les droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession) sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, et non sur la pleine propriété.
Un barème fiscal, accessible via un simulateur du Service public, permet de déterminer la proportion de la pleine propriété correspondant à l’usufruit ou à la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier (le donateur). À titre d’exemple : si le donateur est âgé de 61 à 70 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien ; de 71 à 80 ans, 70 % ; de 81 à 90 ans, 80 %.
Ainsi, la donation en nue-propriété permet de réduire la base taxable, et donc les droits à acquitter, tout en transmettant une part de votre patrimoine à vos héritiers ou bénéficiaires.
Un avantage majeur du montage via la donation en nue-propriété est que, au décès du donateur, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans autre formalité ni taxation supplémentaire.
En d’autres termes, la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit se fait en franchise d’impôt : la notion de donation en nue-propriété permet donc de transmettre un bien tout en en conservant la jouissance, puis de le faire passer en pleine propriété au bénéficiaire au jour du décès, sans droits de succession supplémentaires sur l’usufruit. Cela présente un avantage fiscal et successoral important dans la transmission de votre patrimoine immobilier ou mobilier.
La donation en nue-propriété n’est pas une opération standardisée : elle doit être pensée à partir de votre situation patrimoniale, de votre régime matrimonial, de votre lien de parenté (enfants, petits-enfants, neveux, nièces), de vos objectifs de transmission, de l’évaluation des biens, et de l’optimisation fiscale (abattement, taxation, droits de mutation à titre gratuit). Le recours à un notaire ou à un expert en gestion de patrimoine est indispensable.
La transmission patrimoniale par donation entre époux ou donation au dernier vivant, ou la mise en place d’une SCI, ou encore la donation temporaire d’usufruit sont autant de dispositifs qu’il est également possible d’envisager selon votre situation. L’objectif est de transmettre votre patrimoine de manière organisée, éviter l’indivision, respecter les réserves héréditaires, et maîtriser les frais de notaire et les droits de mutation à titre gratuit.
N’hésitez pas à solliciter votre notaire sur la notion de quotité disponible, l’effet d’une donation sur la réserve héréditaire, la nature des biens transmis (bien immobilier, parts de SCI, sommes d’argent), l’évaluation de la pleine propriété vs nue-propriété (via barème fiscal), et l’anticipation de la transmission au décès du donateur.
La donation en nue-propriété constitue un levier patrimonial, fiscal et successoral puissant : bien préparée, elle permet de donner de son vivant, gratuit ou presque (frais de notaire à anticiper), la nue-propriété de biens et de rester usufruitier, tout en optimisant la fiscalité et en protégeant les héritiers. Un accompagnement professionnel garantit que l’acte de donation soit légal, irrévocable, bien enregistré, et qu’il corresponde à vos objectifs de transmission.
La donation en nue-propriété est une solution à la fois patrimoniale et fiscale particulièrement avantageuse pour préparer votre succession tout en conservant la jouissance de vos biens. En anticipant la transmission de votre patrimoine et en respectant les règles de la réserve héréditaire, vous réduisez la taxation successorale et assurez une transmission harmonieuse à vos héritiers. Avec l’accompagnement d’un notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine, cette forme de donation devient un véritable outil d’optimisation successorale et de solidarité familiale, garantissant votre sérénité et la pérennité de votre patrimoine familial.
Sources :
La donation en nue-propriété présente quelques contraintes à anticiper. Elle est irrévocable : une fois l’acte signé, le donateur ne peut plus récupérer la pleine propriété du bien de son vivant. Le nu-propriétaire, de son côté, ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les revenus tant que l’usufruit n’est pas éteint. En cas de désaccord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire – notamment pour vendre le bien – l’accord des deux parties est nécessaire. Enfin, des frais de notaire sont à prévoir lors de la donation, calculés sur la valeur de la nue-propriété transmise.
Les droits de donation sont calculés non pas sur la valeur de la pleine propriété, mais sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée selon l’âge du donateur au moment de la donation. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété transmise est faible — et donc plus les droits sont réduits. À titre indicatif : si le donateur a entre 61 et 70 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien ; entre 71 et 80 ans, 70 % ; entre 81 et 90 ans, 80 %. À ces droits s’ajoutent des frais de notaire, dont le montant varie selon la valeur du bien et la complexité de l’acte. Des abattements fiscaux (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans) peuvent s’appliquer et réduire significativement la base taxable.
Oui, la donation en nue-propriété peut porter sur une résidence principale. Le donateur conserve l’usufruit du bien : il continue d’y habiter dans les mêmes conditions, sans que la donation ne change quoi que ce soit à son quotidien. Le bénéficiaire reçoit la nue-propriété mais ne peut ni occuper le logement ni le vendre sans l’accord de l’usufruitier. Ce montage est souvent utilisé pour anticiper la transmission du logement familial tout en garantissant au donateur le droit d’y résider jusqu’à son décès. Chaque situation étant différente, il est recommandé de consulter un notaire avant d’engager la démarche.
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